A compra e venda de um imóvel tem a sua complexidade própria e envolve algumas formalidades que têm de ser cumpridas. Na hora de compromisso de compra e venda entre um comprador e um vendedor achamos prudente que se verifique a existência de um Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV) resumindo a escrito o interesse de todos os intervenientes.
Este contrato permite aos envolvidos no negócio celebrar um acordo que estabelece os interesses, prazos, valores e todos os detalhes do compromisso que prometem celebrar á data da escritura do imóvel. É assim um acordo que estabelece as regras e princípios pelo que se regerá todo o negócio dando maior segurança e garantias de cumprimento das partes.
A assinatura deste contrato é de carácter facultativo, mas no nosso entender proporciona benefícios para ambas as partes, aumenta segurança no negócio e estabelece um primeiro compromisso.
O CPCV tem como objectivo preservar os direitos das partes vendedora e compradora aos olhos da lei. Este deve ser sempre elaborado por uma entidade com competência para tal, assim como a assinatura dos intervenientes deve ser reconhecida (segundo o Código Civil), pelo que se recomenda o recurso a um advogado(a) ou um solicitador(a).
Quando avançar com a assinatura de um CPCV?
Recomendamos que o faça de imediato, logo após encontrar o imóvel que pretende comprar deve negociar com o proprietário este compromisso. Este deve ser vantajoso para ambas as partes. É uma garantia para o vendedor que segura um interessado em comprar o imóvel e para o comprador que não perde a oportunidade do negócio pelo valor e condições acordadas.
Aspectos a considerar com a assinatura de um CPCV?
Atendendo ou não à necessidade de recurso ao financiamento para a aquisição do imóvel, o comprador deve salvaguardar-se que existirá uma cláusula que expressamente permita cancelar o negócio sem prejuízo, caso não consiga o financiamento. Já o vendedor, perante esta situação deve salvaguardar-se estabelecendo um prazo máximo para o comprador garantir o seu crédito e permitir que o negócio fique sem efeito ou a partir desse prazo fazer seus todos os sinais entregues, mesmo que o negócio não se realize. A nossa recomendação é que este período que permita a resolução não seja muito alongado, para que não exista também prejuízo para o vendedor pelo tempo de espera.
No caso de um imóvel em construção ou remodelação é pertinente que na sua celebração a existência de uma memória descritiva das obras a realizar e material a aplicar, e que esta fique de alguma forma mencionada no contrato, sendo esta uma salvaguarda para ambas as partes.
O CPCV envolve por norma um sinal, que serve de garantia de cumprimento do respectivo contrato. Geralmente ronda os 10% a 20% do valor de compra, uma vez que as entidades financeiras apenas disponibilizam 80% a 90% do capital para o financiamento. Outros valores podem ser acordados entre as partes, mas é sempre necessário que o comprador assegure a quantia necessária para a garantia.